경매 수익률은 세후로 계산해야 하는 이유
경매 수익률은 낙찰가와 예상 매도가만으로 판단하면 위험합니다. 취득세, 명도비, 수리비, 보유 비용, 매도 시 세금을 모두 뺀 뒤 남는 금액을 봐야 합니다.
낙찰가보다 총 취득원가가 중요
총 취득원가는 낙찰가에 취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 보유 중 이자와 관리비를 더한 금액입니다. 이 금액이 커질수록 같은 매도가에서도 수익률은 낮아집니다.
입찰 전에는 최저가 대비 할인율보다 총 취득원가와 주변 실거래가의 차이를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
세후 수익률로 판단하기
보유기간이 짧으면 단기 양도세율이 적용될 수 있고, 조정대상지역 다주택자는 중과 가능성도 있습니다. 세금을 반영하지 않은 수익률은 실제 현금흐름과 차이가 큽니다.
입찰가를 1천만원 올릴 때 세후 수익률이 얼마나 낮아지는지 반복 계산하면 자신만의 상한가를 정하기 쉽습니다.
- 낙찰 예상가
- 취득세와 부대비용
- 수리·명도 비용
- 예상 매도가와 보유기간
- 양도세 조건