양도소득세 계산기는 주택·아파트·분양권·토지를 팔 때 내야 하는 양도소득세를 미리 계산해 보는 도구입니다. 양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 부과되는 세금으로, 1세대1주택 비과세 여부, 장기보유특별공제, 보유기간, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세액이 크게 달라집니다. 특히 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되어, 조정대상지역 다주택자는 세금이 크게 늘어날 수 있으므로 매도 전 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
양도소득세 계산 방법
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개수수료·법무비·인테리어 등)
- 양도차익에서 장기보유특별공제(보유 3년 이상, 일반 연 2%·최대 30% / 1세대1주택 최대 80%)를 차감
- 여기서 양도소득 기본공제(연 250만원)를 빼면 과세표준이 됩니다
- 과세표준에 6~45% 누진세율을 적용해 산출세액을 구하고, 그 10%가 지방소득세로 추가됩니다
- 1세대1주택은 양도가액 12억원 이하이면 비과세, 12억 초과 고가주택은 초과분만 과세
- 보유 2년 미만 단기 양도는 주택 60~70%, 분양권 60~70%의 높은 세율이 적용됩니다
- 2026년 5월 10일 이후 조정대상지역 다주택 양도는 중과(2주택 +20%p, 3주택 +30%p)되고 장기보유특별공제가 배제됩니다
예시) 취득 3억원, 양도 4억원, 보유 5년, 일반세율(비조정) 2주택 가정 — 양도차익 1억원에서 장기보유특별공제 10%(1천만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 약 8,750만원, 양도소득세 약 1,524만원에 지방소득세를 더해 총 약 1,676만원이 됩니다. 같은 조건이라도 조정대상지역 2주택이면 중과로 약 4,200만원까지 늘어납니다.
양도소득세 계산기가 반영하는 기준
- 2026년 다주택 중과 유예 종료 기준
- 양도소득 기본공제 250만원
- 지방소득세 10% 별도 반영
- 감면특례는 직접 확인 필요
양도소득세 계산기를 볼 때 비교할 조건
예시 1
1주택 고가주택은 12억원 초과분만 과세 대상으로 보아 결과가 달라집니다.
예시 2
조정대상지역 다주택자는 같은 차익이라도 중과세율 때문에 세후 금액이 크게 줄 수 있습니다.
실제 숫자로 확인한 검증 사례
- 입력
- 취득가 3억원, 양도가 5억원, 인정 필요경비 2천만원
- 계산
- 5억원 - 3억원 - 2천만원
- 예상 결과
- 장기보유공제·기본공제 적용 전 양도차익 1억8천만원
최종 세액은 주택 수, 조정대상지역, 보유·거주기간과 비과세 요건에 따라 달라지므로 이 사례는 계산 순서 검증용입니다.
자주 묻는 질문
Q. 1세대1주택은 무조건 양도세 비과세인가요?
2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득한 경우 2년 거주 요건 포함)하고 양도가액이 12억원 이하일 때 비과세입니다. 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세되며, 이때 장기보유특별공제는 보유·거주기간에 따라 최대 80%까지 적용됩니다.
Q. 2026년 다주택 양도세 중과는 어떻게 바뀌었나요?
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일자로 종료되어, 5월 10일 이후 양도분부터 조정대상지역 다주택은 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 더해지고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 비조정대상지역은 중과되지 않습니다.
Q. 양도세 보유기간은 어떻게 계산하나요?
원칙적으로 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 보유 2년 미만 단기보유는 60~70%의 높은 세율이 적용돼 세금이 크게 늘어나므로, 단기 매도 시 특히 주의해야 합니다.
Q. 이 양도세 계산기 결과를 신고에 그대로 써도 되나요?
핵심 항목만 반영한 참고용 간이 계산입니다. 비사업용 토지 중과는 선택 입력으로 반영할 수 있지만, 생애최초·일시적 2주택·상생임대 등 감면특례는 반영되지 않을 수 있으므로 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가의 확인을 권장합니다.