업데이트 2026-08-06 · 읽는 시간 8분

전세·월세 전환과 중개보수를 계약 전에 비교하는 법

전세를 월세로 바꾸면 보증금 일부를 돌려받는 대신 매달 월세가 생깁니다. 계약의 유불리는 월세만으로 정할 수 없고, 보증금 차액의 대출이자 또는 운용수익, 전환율, 중개보수와 이사비용을 같은 기간으로 환산해 비교해야 합니다.

전세에서 월세로 바꿀 때는 보증금 차액을 사용합니다

전세금 전체에 전환율을 곱하는 것이 아니라 기존 전세금에서 새 보증금을 뺀 차액에 연 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나눕니다. 보증금을 많이 남길수록 월세로 전환되는 차액이 작아져 월 부담이 줄어듭니다.

월세에서 전세로 환산할 때는 월세에 12를 곱해 연 월세를 만들고 전환율로 나눈 뒤 보증금을 더합니다. 이 값은 계약 비교를 위한 환산금액이지 실제 시장에서 같은 가격의 전세 매물을 구할 수 있다는 의미는 아닙니다.

주택임대차보호법상 보증금을 월차임으로 전환할 때 적용할 수 있는 산정률 제한이 있습니다. 다만 신규계약인지 갱신인지, 계약 시점의 기준금리와 시행령 기준에 따라 확인할 내용이 달라질 수 있어 계산기의 기본 전환율을 법정 상한으로 단정하지 않습니다.

시장 전환율은 지역과 매물 수급, 보증금 반환 위험, 금리 수준에 따라 달라집니다. 법정 상한 이내라는 이유만으로 유리한 계약은 아니므로 동일 단지의 최근 전월세 실거래를 함께 비교합니다.

갱신계약에서 보증금 일부를 월세로 전환하는 경우에는 기존 계약의 증액 한도와 갱신요구권 사용 여부도 함께 확인해야 합니다. 계산식이 맞아도 계약 절차와 증액 범위를 지키지 않으면 실제 합의에 그대로 적용하기 어렵습니다.

보증금을 낮추며 돌려받는 돈으로 대출을 갚는다면 절약되는 대출이자가 월세 부담을 일부 상쇄합니다. 반대로 전세를 유지하려고 대출을 더 받아야 한다면 추가 이자와 보증보험료를 월세와 비교해야 합니다.

예금에 둘 계획이라면 세전 금리가 아니라 세후 이자를 사용합니다. 비교 기간을 1년으로 맞추고 월세 12개월, 보증금 차액의 세후 이자 또는 대출이자, 이사비와 중개보수를 합산해야 조건 간 차이를 과장하지 않습니다.

보증금 반환 안전성도 비용처럼 다뤄야 합니다. 등기부의 선순위 권리와 주택가격 대비 보증금 비율, 임대인의 세금 체납 확인 가능 범위, 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고 위험이 큰 계약에는 단순 금리 차이보다 더 큰 안전마진을 둡니다.

주택 월세 중개보수는 보증금에 월세의 일정 배수를 더한 환산 거래금액을 기준으로 상한요율을 적용합니다. 소액 거래에서는 별도 환산 기준을 사용할 수 있어 단순히 보증금만 넣으면 상한이 잘못 나올 수 있습니다.

법정 상한은 반드시 지급해야 하는 고정가격이 아니라 상한선입니다. 계약 전에 중개대상물이 주택인지, 적용 지역 조례와 상한요율, 부가가치세 과세 여부를 확인하고 상한 이내에서 보수를 협의합니다.

1평은 3.305785㎡이므로 전용 84㎡는 약 25.41평입니다. 분양이나 매물 설명에서 34평형으로 부르는 경우는 주거공용면적을 포함한 공급면적을 기준으로 표현했기 때문일 수 있습니다.

같은 전용면적이라도 전용률, 평면 구조, 발코니 확장과 기둥 위치에 따라 체감 면적이 다릅니다. 계약 비교표에는 전용면적, 공급면적, 보증금, 월세와 관리비를 각각 분리해 적는 것이 안전합니다.

연 전환율 5%를 적용하고 중개보수와 금융비용은 제외한 기본 공식 검증입니다.

검증 결과 기본 공식상 월세는 약 83만3,333원입니다.

제외 조건 계약 시점 법정 상한, 실제 시장 전환율, 관리비, 중개보수와 보증금 반환 위험은 별도 확인해야 합니다.

아래 원문을 기준으로 계산 전제와 설명을 확인했습니다. 링크는 기관 홈페이지가 아니라 해당 법령·서비스로 연결합니다.